Mettre un logement en location, c’est garantir à son locataire la santé, la sécurité et le confort.

Quelques textes importants :

Le décret décence :

• (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005632175&dateTexte=20110729 ) du 13.12.2002 institué par la loi sur la solidarité et le renouvellement urbain
• (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005630252)  définit les caractéristiques d’un logement décent. En cas de manquement à cette réglementation, votre locataire pourra saisir le juge.

Loi n°89-462 du 6 juillet 1983 – article 6 https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=2474E53112A1B4287D863A2FEC3845E8.tplgfr23s_2?idArticle=LEGIARTI000031063677&cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=20180131

Le règlement sanitaire départemental de la Gironde reprend, entre autre, ces mêmes critères de décence. Leurs contrôles dépendent de la police sanitaire du Maire. En cas de manquement à ce règlement, c’est le service « Habitat et Propriétés Foncières » de la mairie qui est compétent.

ATTENTION : Votre responsabilité de propriétaire est fortement engagée si le logement que vous louez fait courir un risque a ses occupants.

Respecter ces règles vous permet d’être en accord avec la loi et vous assure de disposer d’un bien fiable. En appliquant le décret décence vous diminuez les risques locatifs tout en étant sûr de fournir un logement correct.

Dans le cadre de son programme de lutte contre l’habitat indigne la ville de Lesparre-Médoc a mis en place les autorisations préalables de mise en location. Une démarche obligatoire pour tous les propriétaires souhaitant mettre un bien en location sur la commune.

Pour plus de renseignements sur cette mesure, consultez  la rubrique autorisation préalable de mise en location.

autorisation préalable de mise en location

Lors de la location d’un logement meublé ou vide, vous  ou votre  mandataire de location devez remettre au locataire plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Ces diagnostics immobiliers ont pour but de protéger les locataires aussi bien au point de vue sanitaire, que sécuritaire et financier. Depuis plus de 20 ans qu’ils sont obligatoires, ils n’ont cessé de s’étendre aux différents critères affectant un logement afin que tout candidat à la location reçoive avant la signature du bail le maximum d’informations sur l’état du logement, de ses installations et équipements mais aussi des risques encourus en l’occupant ainsi que des dépenses afférentes à son habitation.

Les diagnostics immobiliers avant location se classent en deux grandes catégories :

Les diagnostics communs à tous les biens immobiliers, quelle que soit l’année de la construction de l’immeuble (maison ou appartement)

• Diagnostic location ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) : Il indique le niveau et le type de risques de catastrophes auxquels sont exposés le logement et ses occupants (risque sismique, crues, inondations, accidents industriels…). Il est obligatoire depuis le 1er juin 2006 et doit être annexé au bail avant signature. Lors de la signature du bail, il doit dater de moins de six mois.
• DPE location (Diagnostic de Performance Énergétique) : C’est un bilan des consommations en énergie que réclame le logement pour être habité confortablement. Les consommations en énergie dépendent du niveau d’isolation thermique du logement, du type d’énergie et des performances de ses systèmes de chauffage et de production d’Eau Chaude Sanitaire. Il est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 et la classe énergétique du logement (de A à G) doit être mentionnée dans le texte des annonces proposant le logement à la location. Lors de la signature du bail, le diagnostic de performance énergétique doit dater de moins de dix ans.
• Le Diagnostic de surface LOI BOUTIN (Attestation de la surface habitable réelle) : C’est une mesure exacte selon des critères nationaux de la surface habitable réelle d’un logement destiné à l’usage de résidence. Que ce logement soit loué vide ou meublé, l’attestation doit être jointe au bail avant sa signature. Alors que cette attestation peut être établie sans le concours d’un diagnostiqueur immobilier, les conséquences d’une erreur de mesurage sont telles (baisse du loyer, remboursement de trop perçu…) qu’il est préférable d’en confier la réalisation à un professionnel certifié attestant d’une assurance juridique professionnelle.

Les diagnostics immobiliers complémentaires obligatoires en fonction de l’ancienneté du bien immobilier loué 

• Le DAPP(Diagnostic Amiante Parties Privatives) : Si l’appartement mis en location fait partie d’un immeuble collectif construit selon un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante des parties privatives est obligatoire. Il doit être tenu à la disposition du locataire depuis juin 2011. Sa durée de validité est illimitée s’il constate l’absence d’amiante.
• Diagnostic immobilier locationPLOMB  (CREP pour Constat de Risque d’Exposition au Plomb) : Si le bien immobilier loué (maison ou appartement) a été bâti avant 1949, le Constat de Risque d’Exposition au Plomb doit être joint au bail avant sa signature. Il est obligatoire depuis le 12 août 2008. Sa durée de validité est illimitée s’il constate l’absence de plomb dans le logement.
• Le DiagnosticELECTRICITE à la location  (État des installations intérieures d’électricité) : Si tout ou partie de l’installation électrique du bien mis en location date de plus de 15 ans, le diagnostic électricité doit être joint au bail avant sa signature. À partir du 1er janvier 2018, l’obligation du diagnostic électricité à la location s’applique quelle que soit l’ancienneté de l’immeuble ou de la construction (appartement ou maison individuelle). Il a une durée de validité de six ans.
• Le Diagnostic GAZ à la location (État des installations intérieures de gaz) : Dès lors que le bien mis en location dispose d’au moins un appareil fonctionnant au gaz (de ville, en bouteilles ou en citerne) et que tout ou partie de l’installation de gaz date de plus de 15 ans, le diagnostic gaz doit être joint au bail avant sa signature.  À partir du 1er janvier 2018,  l’obligation du diagnostic GAZ à la location s’applique quelle que soit l’ancienneté de l’immeuble ou de la construction (appartement ou maison individuelle). Il a une durée de validité de six ans.

En cas de manquement aux obligations de votre locataire, avertissez-le par lettre recommandée avec accusé de réception pour lui demander de mettre un terme à la situation.

Dans votre intérêt et celui de votre locataire il est préférable d’essayer de régler les différents à l’amiable. Si vos demandes restent sans effet vous pouvez faire appel aux conciliateurs de justice nommés par la cour d’appel qui ont pour mission de faciliter, en dehors de toute procédure, le règlement amiable de ces différents. Leur intervention est gratuite.

Pour plus d’informations sur les permanences des conciliateurs sur le canton de Lesparre-Médoc adressez-vous : Communauté de Communes Médoc Cœur de Presqu’Île

10 Pl. du Maréchal Foch, 33340 Lesparre-Médoc
Tel : 05 56 41 66 60
http://www.medoc-cpi.fr/

Si vous avez besoin d’un appui ou de conseils juridiques vous pouvez également contacter

ADIL33
105 Avenue Emile Counord, 33300 Bordeaux
Tel :05 57 10 09 10
https://www.adil33.org/

Permanences locales assurées à la CDC Cœur de Presqu’île tous les 1^er et 3^eme jeudis de chaque mois.

En tant que locataire vous êtes responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins que vous ne prouviez qu’elles ont eu lieu par effraction, cas de force majeure, ou par la faute du bailleur.

Vous devez veiller à maintenir en l’état le logement que vous occupez. À ce titre, vous devez assurer l’entretien courant du logement et de ses éléments d’équipement. Vous devez donc prendre à votre charge les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure.

Obligations du locataire en quelques textes :

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 – article 7
  https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=2474E53112A1B4287D863A2FEC3845E8.tplgfr23s_2?idArticle=LEGIARTI000031726966&cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=20180131
• Décret n°87-712 du 26 aout 1987 – Liste des réparations locatives
  https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Afin de préserver la qualité de l’environnement du logement et la santé de ses occupants, il est recommandé de respecter les quelques principes d’hygiène suivant :

• L’atmosphère du logement est confinée et accumule un certain nombre de polluant (fumée de cigarette, gaz de combustion….). Il est donc recommandé d’aérer quotidiennement son logement le plus longtemps possible (y compris en ville) afin de renouveler l’air et d’éviter le développement des moisissures et l’humidité.
• Pour les mêmes raisons il est recommandé d’assurer un nettoyage des bouches d’aération tous les 6 mois.
• Afin d’éviter la prolifération de blattes, rats et autres nuisibles il est aussi nécessaire d’assurer un nettoyage régulier du logement et d’évacuer régulièrement ses ordures ménagères.

Lorsqu’un logement loué représente des défauts le rendant impropre à l’usage prévu par le contrat de location, vous devez dans un premier lieu en avertir votre bailleur (propriétaire ou agence) par lettre recommandée avec accusé de réception. Autant que faire se peut, les difficultés doivent se régler à l’amiable dans l’intérêt du locataire comme celui du propriétaire.

Vous pouvez également faire appel aux conciliateurs de justice nommés par la cour d’appel qui ont pour mission de faciliter, en dehors de toute procédure, le règlement amiable de ces différents. Leur intervention est gratuite.

Pour plus d’informations sur les permanences des conciliateurs sur le canton de Lesparre-Médoc adressez-vous : Communauté de Communes Médoc Cœur de Presqu’Île
10 Pl. du Maréchal Foch, 33340 Lesparre-Médoc
Tel : 05 56 41 66 60
http://www.medoc-cpi.fr/

Si vous avez besoin d’un appui ou de conseils juridiques vous pouvez également contacter

ADIL33
105 Avenue Emile Counord, 33300 Bordeaux
Tel :05 57 10 09 10
https://www.adil33.org/

Permanences locales assurées à la CDC Cœur de Presqu’ile tous les 1^er et 3eme jeudis de chaque mois.

Si vos demandes restent infructueuses et/ou que votre logement est susceptible de porter atteinte à votre santé ou à votre sécurité vous pouvez consulter notre rubrique

Habitat indigne

Les principes de composition à respecter:

• Une entrée individuelle par logement
• Cuisine ou coin cuisine obligatoire
• Indépendance des pièces les unes par rapport aux autres
• Les pièces principales sont : salon, séjour, chambre
• Les pièces de service sont : cuisine, salle de bains, salle d’eau, sanitaires
• Les pièces annexes sont : bureau, dressing, cellier…
• Certaines pièces sont par nature inhabitables : cave, grenier, garage, combles….

La surface minimale :

• La pièce principale doit avoir une surface habitable au moins égale à 9m²
• La hauteur sous plafond doit être au moins égale à 2,20m.
• En cas d’aménagement des combles, la surface habitable est calculée à partir de 1,80m de hauteur sous plafond.

La luminosité et l’ouvrant sur l’extérieur :

• Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant sur l’extérieur, fonctionnant correctement, donnant à l’air libre, situé à une hauteur permettant une vue directe sur l’extérieur.
• La lumière naturelle doit pénétrer dans le logement et être suffisante pour éviter d’allumer la lumière la journée.

Les pièces de service

Tout logement doit comporter une cuisine, des toilettes et une salle de bains ou salle d’eau. Chaque logement doit être alimenté en eau potable et équipé d’un point d’eau chaude et froide raccordé au réseau public.

L’électricité, chauffage et gaz :

Une mauvaise installation entraîne une mise en danger des occupants, la responsabilité du propriétaire peut être engagée en cas de manquement.

L’installation électrique, conforme à la réglementation doit être en bon état d’usage et de fonctionnement. Chaque logement doit disposer d’un compteur électrique individuel.

Toutes les pièces doivent disposer d’un chauffage adapté aux caractéristiques du logement (isolation, surface des pièces…).

A chaque type de chauffage des impératifs :

• Chauffage électrique (radiateurs, convecteurs) nécessite une installation électrique dimensionnée et une isolation renforcée.
• Chauffage à combustion (gaz, bois, charbon…) nécessite une arrivée d’air permanente et une évacuation des gaz brûlés. Les conduits doivent être ramonés une fois par an.

L’installation de gaz, conforme à la règlementation doit également être en bon état d’usage. Le local où se situe vos appareils de chauffe doit être ventilé avec une entrée d’air au sol et une sortie en hauteur. L’air ainsi renouvelé limite les risques d’intoxication.

L’entretien annuel des appareils à combustion doit être réalisé par un professionnel.

Les infiltrations d’eau et l’humidité :

Un logement doit assurer le clos et le couvert : des murs et un toit en bon état ainsi que des menuiseries étanches. Des erreurs de conception, des malfaçons ou un mauvais usage d’un équipement peuvent entrainer d’importants problèmes sur un bâtiment et, parfois, porter atteinte à la santé des occupants

3 raisons possibles à l’humidité dans le logement :

• Les infiltrations (toiture défectueuse, menuiseries non étanches, fissuration d’ouvrage…)
• Des remontées telluriques (remontée humide dans le mur en venant du sol)
• La condensation (défaut de ventilation et de chauffage, sur-occupation…)

L’aération et la ventilation :

La ventilation des logements permet un renouvellement de l’air.

Contrairement aux idées reçues, l’air intérieur est souvent plus pollué que l’air extérieur, afin d’y remédier il convient de renouveler l’air intérieur de façon régulière et d’équiper le logement d’un système conforme à la réglementation en vigueur.